Implicaciones fiscales de la compra y venta de propiedades: Guía sobre impuestos y deducciones

Implicaciones fiscales de la compra y venta de propiedades

La compra y venta de propiedades en España conlleva una serie de implicaciones fiscales que es fundamental conocer para evitar sorpresas desagradables y optimizar la carga fiscal. En este artículo, te ofrecemos una guía detallada sobre los impuestos y deducciones que debes tener en cuenta si compras o vendes una propiedad.

  1. Impuestos en la compra de una propiedad

    • Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

En el caso de la adquisición de una vivienda nueva (de primera transmisión), es decir, directamente del promotor, el comprador debe abonar el IVA, que es del 10% sobre el precio de compra, regulado en el artículo 91 de la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido. Sin embargo, si se trata de una vivienda de protección oficial (VPO), el IVA se reduce al 4%.

    • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Si la vivienda que compras es de segunda mano, no se abona IVA, pero sí el ITP. La tasa de este impuesto varía entre el 6% y el 10% del valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, o del precio de compra si este es superior a su valor de referencia, en función de la comunidad autónoma, como se dispone en el artículo 10 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Algunas comunidades autónomas aplican tipos reducidos para determinados colectivos, como familias numerosas o jóvenes. Por ejemplo, en Madrid, el tipo general es del 6%.

    • Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Además del ITP o IVA, la compra de una vivienda también está sujeta al impuesto de AJD. Este impuesto grava los documentos notariales, mercantiles y administrativos. La tasa del AJD varía dependiendo de la comunidad autónoma de que se trate: se tributará al tipo de gravamen que haya aprobado cada comunidad autónoma y, en su defecto, al 0,50%, según el artículo 31 del Real Decreto Legislativo 1/1993.

  1. Impuestos en la venta de una propiedad

    • Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

Cuando se vende una propiedad, el beneficio obtenido está sujeto al IRPF. Así, la venta de una propiedad genera una ganancia patrimonial, que debe tributarse a través del IRPF, regulado en el artículo 33 de la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

La ganancia se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición, ajustado con los gastos y tributos asociados a la compra y la venta. En este sentido, el coste de las mejoras realizadas en la propiedad puede deducirse del precio de venta, siempre y cuando estas mejoras sean justificables y documentadas, conforme a la normativa del IRPF. Además, los gastos asociados a la compra y venta, como los honorarios notariales, registrales y los impuestos pagados (ITP o IVA y AJD), también pueden deducirse, según el artículo 35 de la Ley 35/2006.

Este beneficio tributa a un tipo progresivo que va del 19% al 27%, dependiendo del importe de la ganancia:

  • Hasta 6.000 euros: 19%
  • De 6.000 a 50.000 euros: 21%
  • De 50.000 a 200.000 euros: 23%
  • Más de 200.000 euros: 27%

Sin embargo, existen exenciones y deducciones que pueden reducir o eliminar la carga fiscal:

  1. Reinversión en adquisición vivienda habitual: Una de las principales exenciones en la venta de propiedades es la exención por reinversión en vivienda habitual. Según el artículo 38 de la Ley 35/2006, si el importe obtenido en la venta de la vivienda habitual se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual, el vendedor puede quedar exento de tributar por la ganancia patrimonial. Esta reinversión debe realizarse en un plazo máximo de dos años desde la venta.
  2. Mayores de 65 años: Las personas mayores de 65 años están exentas de tributar por la ganancia patrimonial obtenida de la venta de su vivienda habitual, de acuerdo con el artículo 33.4.b) de la Ley 35/2006. Esta medida pretende facilitar la movilidad y mejorar la calidad de vida de las personas mayores.
    • Plusvalía Municipal

La plusvalía municipal, o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) grava el incremento de valor de los terrenos urbanos experimentado durante el período de tenencia del inmueble desde la última transmisión, según el artículo 104 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Su cuantía depende del valor catastral del suelo y del número de años que el propietario haya poseído la propiedad.

  1. Deducciones y bonificaciones

Algunas comunidades autónomas ofrecen deducciones y bonificaciones adicionales para la compra de vivienda, especialmente para jóvenes, familias numerosas y personas con discapacidad. Es recomendable consultar la normativa autonómica específica para aprovechar al máximo estos beneficios fiscales.

  1. Otros aspectos a considerar

    • Gastos asociados a la compra-venta

Además de los impuestos, la compra y venta de una propiedad conlleva otros gastos que conviene tener en cuenta:

  1. Notaría y registro: Los honorarios del notario y los gastos del registro de la propiedad suelen ser asumidos por el comprador y representan aproximadamente entre el 0,5% y el 1% del precio de compra. Esto se regula en el Real Decreto 1426/1989, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios, y en el Real Decreto 1427/1989, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad.
  2. Gestoría: Si se recurre a una gestoría para la tramitación de los documentos, este servicio puede costar entre 300 y 500 euros.
  3. Tasación: Si se necesita una tasación para la concesión de una hipoteca, el coste puede oscilar entre 300 y 500 euros.
    • Financiación de la compra

La obtención de una hipoteca implica unos costes adicionales, como la comisión de apertura del préstamo, que suele ser entre el 0,5% y el 1,5% del importe prestado, y el seguro de hogar, que es obligatorio. Estos aspectos están regulados en la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

    • Consejos a tener en cuenta

La correcta gestión fiscal en la compra y venta de propiedades requiere una planificación cuidadosa y un conocimiento actualizado de la normativa vigente. A continuación, se presentan algunas recomendaciones para optimizar las implicaciones fiscales:

  • Asesoramiento profesional: Contar con un asesor fiscal o abogado especializado en derecho inmobiliario puede ahorrar tiempo y dinero, asegurando el cumplimiento de todas las obligaciones fiscales y aprovechando las deducciones y exenciones disponibles.
  • Documentación adecuada: Mantener un registro detallado y organizado de todas las transacciones, mejoras y gastos relacionados con la propiedad facilita el proceso de declaración de impuestos y permite justificar las deducciones aplicables.
  • Conocer las particularidades regionales: Dado que muchos impuestos varían según la comunidad autónoma, es crucial informarse sobre las normativas específicas de la región en la que se encuentra la propiedad.

En conclusión, la compra y venta de propiedades en España está sujeta a una serie de impuestos que pueden afectar significativamente el coste final de la operación. Es fundamental conocer y comprender estas implicaciones fiscales para tomar decisiones informadas y optimizar tu situación financiera. Sin embargo, con una buena planificación y asesoramiento, es posible gestionar estas implicaciones de manera eficiente, beneficiándose de las deducciones y exenciones disponibles para minimizar la carga tributaria.