Cómo actuar ante el impago de un alquiler y cómo recuperar tu propiedad

Si tienes una vivienda o un local en alquiler y el inquilino deja de pagarte, puedes´, no solo reclamarle las mensualidades atrasadas, sino también resolver el contrato de arrendamiento y recuperar tu propiedad. No intentes forzar por tu cuenta la salida del arrendatario de la vivienda y sigue los pasos que te mostramos para recuperar tu vivienda y tu dinero de la manera más rápida y menos problemática posible.

El impago del alquiler de una vivienda o un local es, a menudo, una experiencia frustrante y traumática para el propietario de la misma, especialmente cuando el arrendatario no solo no paga, sino que tampoco se va e impide al propietario recuperar su propiedad.

Dado que muchos propietarios tienen dudas sobre qué hacer para cobrar las mensualidades atrasadas y sobre cómo llevar a cabo un desahucio si el inquilino no paga el alquiler, en este artículo exploraremos cómo actuar a nivel legal en este tipo de situaciones.

Una de las causas que posibilita al arrendador a realizar un desahucio judicial es la falta de pago del precio convenido, así lo establece el apartado 2 del artículo 1.569 del Código Civil.

Igualmente, según el apartado 2. a) del artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendador tiene derecho a resolver el contrato de arrendamiento por incumplimiento contractual (como es el impago de la renta o de cualquier otra cantidad a la que venga obligado al pago el arrendatario).

¿Qué plazo tiene el propietario para reclamar rentas impagadas? 

Como propietario, desde el mismo momento en que se produce un impago del alquiler tienes derecho a reclamar el pago del mismo y a iniciar cualquier procedimiento legal que te permita no solo cobrar los atrasos, sino también recuperar tu propiedad. 

El primer paso será, obviamente, tratar de llegar a un acuerdo amistoso con el arrendatario. Para ello, los pasos a seguir serían:

  1. Notificar al inquilino:

    Esa notificación sobre la deuda debe realizarse de manera escrita para que quede constancia de ello, indicando la cantidad adeudada y la fecha límite para el pago.

  2. Acuerdo de pago:

    Aunque no estás obligado a ello, si el inquilino tiene problemas para pagar la mensualidad puedes intentar acordar un plan de pago que le permita ponerse al día con los pagos atrasados.

  3. Mediación de un abogado:

    En muchos casos, el envío de un burofax por parte de tu abogado instando al inquilino a pagar será suficiente medida de presión para que responda ante las deudas sin tener que llegar a la vía judicial. 

Lo que NO debe hacer nunca el arrendador o propietario es entrar en la vivienda sin permiso, cambiar la cerradura o cortar o dejar de pagar los suministros (luz, agua, gas…). Estas acciones, si el contrato de alquiler no ha sido ya rescindido por un Juez, pueden dar lugar a denuncias por delito de allanamiento de morada o coacción.

Recurriendo a la vía judicial

Si el inquilino continúa sin pagar y se acaban todas las vías amistosas, como propietario o arrendador vas a poder: 

  • Resolver el contrato de arrendamiento firmado.
  • Reclamar el pago de las rentas atrasadas.
  • Recuperar tu propiedad (desalojando al arrendatario que no te ha pagado si no la hubiera abandonado ya)

Para ello, en Casavegas recomendamos iniciar uno de los siguientes procesos: 

  • Reclamación de rentas impagadas: Es el más recomendado cuando el inquilino debe rentas atrasadas pero ha abandonado la propiedad, por lo que tan solo queda por recuperar las mensualidades atrasadas. 
  • Desahucio por impago del alquiler + reclamación de rentas impagadas: Este procedimiento es el más habitual cuando el inquilino o arrendatario no solo no paga sino que sigue ocupando tu propiedad.

También se puede iniciar únicamente el proceso de desahucio por impago del alquiler, pero no tiene mucho sentido forzar al inquilino que abandone la propiedad por falta de impago y no reclamar las cantidades adeudadas.

Recuperar una propiedad por impago del alquiler

De cara a recuperar la vivienda o propiedad, será necesario interponer una demanda de desahucio por impago del alquiler, siendo necesario un abogado -preferiblemente especialista en Derecho inmobiliario o en desahucios- y un procurador.

Con esta demanda, el arrendador solicita al Juez que dé por terminado el contrato de arrendamiento y, además, ordene el desahucio del inquilino cuando ha existido un impago de alquiler o de otros conceptos relativos a la propiedad y contemplados en el contrato de alquiler (luz, agua, comunidad, etcétera)

Tras la presentación de la demanda en los Juzgados de la localidad donde se encuentre tu vivienda o local, el Juez establece la fecha del juicio de desahucio y da un plazo de 10 días al inquilino o arrendatario para contestar. Tu procurador puede notificar personalmente la demanda al inquilino, evitando que éste alegue no haber recibido ninguna notificación y meses de retrasos.

¿Qué pasa si el inquilino no se quiere ir? 

Tanto si el arrendatario no se opone como si hay audiencia y el Juez falla a tu favor, lo que ocurre en la gran mayoría de juicios por impago del alquiler, se emitirá una orden de desahucio que establecerá un plazo para que el inquilino desaloje la propiedad.

Si, pese a la orden de desahucio, el inquilino no se va voluntariamente de la propiedad, se podrá solicitar la asistencia de la autoridad competente para ejecutar el desalojo.

Reclamación de rentas impagadas

Si has iniciado un proceso de desahucio y de recuperación de rentas impagadas porque tu inquilino no paga el alquiler, la sentencia incluirá una obtención de deuda a tu favor, que el arrendatario deberá satisfacer además de las costas del juicio.

Transcurridos 20 días desde la sentencia, el arrendador podrá ejecutar la deuda. Ello implica que si el inquilino no paga, el arrendador podrá solicitar el embargo de dinero, cuentas o incluso una subasta de los bienes del inquilino para así satisfacer la deuda..

Abogados especialistas en desahucios por impagos del alquiler

En Casavegas, como abogados especialistas en todo tipo de reclamaciones por impago, sabemos que lidiar con un inquilino moroso y cobrar el dinero adeudado o recuperar la vivienda puede ser un proceso complicado y llevar tiempo. 

La figura de un abogado especializado en Derecho Inmobiliario o en desahucios no solo será indispensable en buena parte de los procesos legales necesarios para cobrar las mensualidades que faltan por pagar como para recuperar la vivienda, sino que también ayudará a agilizar el proceso, reducir los plazos y evitar estrés al propietario.

Si fueras propietario de una propiedad, sea una vivienda o un local, y estuvieras teniendo problemas para cobrar mensualidades atrasadas o para recuperar tu propiedad, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.