La compra de una vivienda sobre plano es ya una modalidad cada vez más común, especialmente en entornos urbanos en desarrollo. Aunque esta opción permite a los compradores personalizar su futuro hogar y acceder a precios más competitivos, también implica asumir ciertos riesgos. Uno de los mayores temores de los compradores es que el resultado final no se ajuste a lo prometido.
¿Has hecho una compraventa de vivienda sobre plano y no se ajusta a lo prometido? En este artículo, exploramos en detalle qué posibles desviaciones respecto a las expectativas iniciales pueden darse y las acciones legales que se pueden emprender si te encuentras en una situación así.
Marco normativo
La compra de viviendas sobre plano está regulada principalmente por:
- La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE): Regula la calidad de la edificación y establece garantías sobre los materiales y la ejecución de las obras.
- El Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGDCU): Protege los derechos de los consumidores y usuarios, incluyendo a los compradores de vivienda.
- El Código Civil: Proporciona el marco general de obligaciones y contratos entre las partes.
¿Qué situaciones problemáticas son las más comunes en las compraventas de vivienda sobre plano?
1. Desviaciones en las características de la vivienda
1.1. Desviaciones cualitativas
Las desviaciones cualitativas se refieren a diferencias en la calidad de los materiales utilizados o en los acabados respecto a lo prometido.
Acciones a tomar:
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- Revisión del contrato y la memoria de calidades: Estos documentos deben detallar las características específicas de la vivienda y los materiales que se utilizarán.
- Reclamación extrajudicial: Notificar al promotor las discrepancias por escrito, solicitando la corrección de las mismas.
- Intervención de peritos: Un perito independiente puede evaluar y certificar las desviaciones en la calidad.
Según los artículos 117 y 118 de la LGDCU, el consumidor tiene derecho a la reparación, sustitución, reducción del precio o resolución del contrato si el bien no se ajusta a lo contratado.
1.2. Desviaciones cuantitativas
Las desviaciones cuantitativas se refieren a diferencias en las dimensiones o superficies de la vivienda.
Acciones a tomar:
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- Medición y verificación: Comparar las dimensiones reales de la vivienda con las especificadas en el contrato.
- Reclamación por incumplimiento: Solicitar una compensación económica proporcional a la reducción de las dimensiones.
Según el artículo 119 de la LGDCU, el consumidor tiene derecho a la reducción proporcional del precio o a la resolución del contrato si las dimensiones de la vivienda no se corresponden con lo contratado.
2. Retrasos en la entrega
El incumplimiento de los plazos de entrega acordados es una de las problemáticas más comunes en la compra de viviendas sobre plano.
Acciones a tomar:
- Revisión del contrato: Verificar las cláusulas sobre plazos de entrega y penalizaciones por retraso.
- Reclamación de daños y perjuicios: Solicitar una compensación económica por los daños ocasionados por el retraso, como puede ser el alquiler de otra vivienda.
El artículo 1101 del Código Civil establece la responsabilidad por daños y perjuicios derivados del incumplimiento de las obligaciones contractuales.
3. Defectos de construcción
Una vez entregada la vivienda, pueden aparecer defectos de construcción, y estos pueden ser tanto estructurales como no estructurales.
3.1. Defectos Estructurales
Son aquellos que afectan a la estabilidad y seguridad del edificio, como grietas en los cimientos, daños en techos, muros de carga, etc.
Acciones a tomar:
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- Notificación inmediata: Informar al promotor y constructor por escrito sobre los defectos encontrados.
- Garantías de la LOE: La ley establece un plazo de 10 años para la garantía de defectos estructurales.
Los artículos 17 y siguientes de la LOE establecen un plazo de 10 años para reclamar por defectos estructurales.
3.2. Defectos de habitabilidad
Son aquellos defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que afectan la habitabilidad de la vivienda, como problemas de humedades, de aislamiento térmico, rotura de tuberías o desagües, filtraciones de malos olores y problemas en el sistema de ventilación, etc.
Acciones a tomar:
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- Notificación al promotor: Informar al promotor de los defectos por escrito.
- Garantías de la LOE: La ley establece un plazo de 3 años para defectos que afecten a la habitabilidad.
Los artículos 17 y siguientes de la LOE establecen un plazo de 3 años para reclamar por defectos de habitabilidad.
3.3. Defectos de acabado
Son aquellos que afectan la estética y el acabado de la vivienda, como pintura defectuosa o manchas en las paredes, baldosas mal colocadas o rotas, grifería dañada, etc.
Acciones a tomar:
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- Notificación inmediata: Informar al promotor de los defectos de acabado.
- Garantías de la LOE: La ley establece un plazo de 1 año para defectos de acabado.
Los artículos 17 y siguientes de la LOE disponen un plazo de 1 año para reclamar por defectos de terminación o acabado de la vivienda.
Reclamación por la vía judicial
Si las reclamaciones extrajudiciales no prosperan, ante dichos defectos, el comprador puede recurrir, en los plazos de garantía expuestos anteriormente, a la vía judicial para exigir la responsabilidad correspondiente.
Debe tenerse en cuenta que estos plazos de garantía no comienzan a computar desde que el comprador adquiere la vivienda de obra nueva, sino desde que se produce su recepción. Según lo define el artículo 6 de la LOE, “la recepción es el acto por el cual el constructor, una vez concluida ésta, hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por éste.” De este modo, el cómputo de los plazos se inicia a partir de la fecha en que se suscriba el acta de recepción, o cuando se entienda ésta tácitamente producida.
Acciones judiciales posibles:
- Demanda para el cumplimiento contractual: Exigir que el promotor cumpla con lo pactado en el contrato, incluyendo la reparación de defectos o la entrega de una vivienda conforme a las especificaciones.
- Demanda de resolución contractual: Solicitar la resolución del contrato y la devolución de las cantidades pagadas, más una compensación por daños y perjuicios.
- Reclamación de daños y perjuicios: Solicitar una compensación económica por los perjuicios sufridos debido al incumplimiento del contrato, como el alquiler de una vivienda alternativa o los gastos adicionales incurridos.
Los artículos 1124 y 1101 del CC regulan la resolución de contratos y la reclamación de daños y perjuicios por incumplimiento contractual.
¿Quién podrá ser responsable?
Si la vivienda entregada no cumple con lo prometido, ya sea en términos de calidad, dimensiones o tiempos de entrega. podrán ser responsables los siguientes agentes:
- El promotor: Es la figura que impulsa el proyecto inmobiliario, organizando y financiando la construcción de la vivienda. Es el principal responsable frente al comprador por las características de la vivienda y su entrega en las condiciones y plazos pactados
- El constructor: Es la empresa o profesional encargado de ejecutar las obras de construcción según el proyecto diseñado por el arquitecto. Es responsable de los aspectos técnicos y materiales de la construcción.
- El arquitecto y arquitecto técnico: Son los profesionales responsables del diseño del proyecto y de la dirección técnica de la obra, respectivamente.
En conclusión, la compra de una vivienda sobre plano implica asumir ciertos riesgos que deben ser gestionados con cuidado y conocimiento de la normativa vigente. Ante cualquier incumplimiento o desviación respecto a lo prometido, es crucial contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario para evaluar las posibilidades de éxito y los pasos a seguir.